안녕하세요, 꼬부남편입니다.
지난 글을 통해서 깡통전세의 뜻, 의미, 그리고 갭투자에 대해서 설명해드렸는데요. 이번 글은 통해서는 깡통전세사기를 어떻게 피할 수 있는지 그 예방법에 대해서 적어보려고 합니다.
깡통전세 예방법
깡통전세사기를 피하기 위해서는 깡통전세를 알아보는 눈을 가져야하겠죠. 지난 글로도 알려드린것과 같이, 일반적으로 전세금이 매매가의 80%에 육박한다면 깡통전세입니다.
따라서 내가 원하는 집의 매매가와 전세가는 물론이고, 해당 집의 주변 시세도 꼼꼼하게 확인해보아야 합니다. 주변시세를 확인할 수 있는 사이트는 굉장히 다양하게 있는데요, 저는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 추천드립니다.
또한, 당연한 이야기지만 등기부등본을 열람하는 것이 필요합니다. 법원 인터넷등기소에서 간단하게 확인할 수 있죠. 반드시 근저당권이 있는지, 대출을 얼마나 받은 집인지, 권리제한사항은 없는지 등을 모두 알 수 있습니다.
이렇게 확인해보았을 때, 전세금이 매매가의 80% 이상이고, 주변의 전세가보다 높아보이며, 집주인이 대출을 많이 받은 상태라면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 피하는게 좋겠죠.
오늘 계약했는데 깡통전세면 어쩌죠?
우선 빠르게 대항력과 우선변제권을 갖춘 뒤 전세보증보험에 가입하는 것이 중요합니다.
전입신고를 하면 대항력이 발생합니다. 그런데 중요한 점은, 전입신고를 한 다음날 자정부터 대항력이 발생합니다. 당일에 대항력을 갖출 수 있는 것이 아니라는 점을 악용하여, 집주인이 계약 당일에 담보대출을 받기도 합니다. 이런 상황이 발생하면, 은행이 1순위 채권자이고 세입자는 후순위 채권자가 됩니다.
따라서 확정일자를 먼저 빠르게 받는 것을 추천드려요. (그러나 가장 좋은 것은 깡통전세매물인지 정확하고 확인하고 계약하는 것이에요!)
우선변제권을 만들어야 합니다. 대항력과 확정일자를 모두 갖춤으로서 확보할 수 있는데요. 대항력은 전입신고를 해야 다음날에 갖춰지지만, 확정일자는 보다 빠르게 만들 수 있습니다.
이사하전에 임대차 계약서만으로 얻을 수 있어요. 계약서를 작성한 당일에 계약서를 가지고 주민센터나 등기소, 법원 인터넷 등기소를 통해 확정일자를 받을 수 있습니다.
현재는 ‘임대차 신고제’가 운영되고 있기때문에 행정구청에 임대차 계약에 대해 신고를 잘 하고 계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
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